Как составить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры: образец 2019

На данный момент, покупка квартиры через договор купли-продажи является достаточно редким явлением на рынке недвижимости. Впрочем, это не означает, что данная форма контракта не используется вовсе. Ряд строительных и инвестиционных компаний предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли-продажи. К тому же, подобный договор является достаточно удобным для физических и частных лиц.

В данной статье мы рассмотрим условия продажи квартиры между физическими лицами, права и обязанности продавца и покупателя, и прочие релевантные моменты, связанные с заключением подобного договора.

Условия продажи квартиры между физическими лицами

Договор купли-продажи квартиры
Существенные условия купли-продажи регулируются главой 30 ГК РФ, посвящённой передаче какого-либо имущества. Для признания договора действительным, в нём должны быть указаны основные данные, касающиеся сделки. Стороны должны прийти к согласию по всем прописанным в соглашении договоренностям. Статья 432 ГК РФ выделяет три типа существенных условий купли-продажи:

  • Предмет письменной договоренности и его основные характеристики, позволяющие идентифицировать объект, подлежащий передаче другому лицу;
  • Информация, являющаяся обязательной, согласно законодательству — например, стоимость предмета сделки;
  • Пункты, установленные одной из сторон договора купли-продажи в виде существенных условий.

В случае если речь идёт о квартире или другой подобной форме недвижимости, к основным условиям можно будет отнести следующие пункты:

  • Исчерпывающая информация о предмете сделки;
  • Личные сведения об участниках письменной договоренности;
  • Список граждан, которые после передачи квартиры по договору купли-продажи сохраняют за собой право ее использования в своих целях;
  • Стоимость недвижимого жилого объекта;
  • Отсутствие любого из вышеуказанных условий в контракте, либо отсутствие согласия по какому-либо пункту приведёт к признанию такого соглашения недействительным и незаконным.

Важно отметить, что в случае если на жилплощади прописано несовершеннолетнее лицо, заключение договора купли-продажи возможно только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители.

Содержание типового договора купли-продажи квартиры между физическими лицами

Подписание договора о купле-продаже квартиры
Действующее законодательство РФ допускает составление контракта в произвольной форме, однако при этом в документе обязательно должны присутствовать определённые пункты. К данным пунктам относятся:

  • Информация о продавце и покупателе. Для физических лиц понадобятся только паспортные данные и реквизиты, используемые для оплаты сделки;
  • Исчерпывающая информация о предмете договора;
  • Цена сделки и порядок оплаты;
  • Конкретная дата передачи имущества;
  • Подписи обеих сторон.

Помимо этого, в договор можно включить условия, при которых он может быть расторгнут. Более подробно о данных пунктах можно прочитать ниже.

Предмет договора

Предметом договора о купле-продаже недвижимости является продаваемый объект недвижимости. При заключении контракта необходимо указать исчерпывающие данные о нём, с целью отличия его от подобных объектов. Данные включают в себя следующие пункты:

  • Адрес и прочие релевантные сведения, касающиеся местоположения объекта (номер квартиры, этаж, на котором она расположена, подъезд и т.д);
  • Кадастровый номер продаваемого объекта;
  • Общая и жилая площади квартиры;
  • Количество комнат и уровней квартиры;
  • Оценочная стоимость квартиры;
  • Прочие идентифицирующие признаки квартиры.

В случае, когда объект еще не выстроен и не поставлен на кадастровый учет, например, при продаже кварты в новостройке, необходимо будет указать проектные данные данного объекта. Указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости будет недостаточно.

Участники сделки

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. В роли продавца может выступать любое лицо, являющееся собственником объекта недвижимости, или обладающее достаточными полномочиями, чтобы распоряжаться данным имуществом.

В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов. Также в качестве продавца могут выступать публично-правовые образования при продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за образованными ими юридическими лицами.

Покупателем по договору купли-продажи может быть любое лицо, являющееся субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая недвижимость по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.

Стоимость

Стоимость того или иного объекта недвижимости оговаривается сторонами и зависит от множества факторов. Однако помимо этого стоит помнить и об определённых сопутствующих расходах, включающих в себя оплату справки из БТИ, выписки из домовой книги о зарегистрированных жильцах, а также квитанции об отсутствии коммунальных задолженностей и прочие необходимые документы.

Расходы на стандартный пакет документов, необходимый для сделки, составляют 1500 рублей. Помимо этого необходима оплата госпошлины. Она составляет 2000 рублей для физических и 22000 рублей для юридических лиц.

При оформлении квартиры также могут понадобиться услуги нотариальной конторы, юриста и агентства недвижимости. При оформлении договора купли-продажи квартиры, цена услуг нотариуса составляет 0,5% от стоимости недвижимости. Минимальное значение этой суммы — 300 рублей, а максимальное может достигать 20 тысяч рублей. Помимо уплаты пошлины, возможна оплата технической и правовой работы. Эта сумма различается в зависимости от конторы и цена может составить от 5 до 10 тысяч рублей.

Сопровождение сделки юристом является необязательным условием, однако оно поможет защитить себя от недобросовестных продавцов и риелторов. В среднем, услуги юриста по сопровождению сделки купли-продажи квартиры обойдутся вам в 50-60 тысяч рублей. Услуги риелтора зависят от рыночной стоимости квартиры. Так, за продажу квартиры риелтор возьмёт 3-5%.от её стоимости.

Расторжение

Расторжене сделки о купле-продаже
Под расторжением договора купли-продажи квартиры подразумевается его досрочное прекращение и завершение каких-либо правовых отношений между сторонами. Впрочем, одной воли покупателя или продавца обычно недостаточно для расторжения сделки. Прекратить действие договора можно только по обоюдному согласию сторон. Если этот вопрос не получается решить в досудебном порядке, данный контракт можно расторгнуть через суд. Расторжение договора должно проходить в письменной форме.

Ниже данные ситуации расписаны более подробно:

  • Аннулирование договора по обоюдному согласию сторон является самым простым и «безболезненным» способом расторжения сделки. Данный способ предполагает прекращение еще неисполненного договора, путём составления обоюдного соглашения, заверяемого нотариусом.
  • В определённых случаях допускается одностороннее расторжение договора путём отказа выполнения условия договора. Оно может быть произведено и при отсутствии претензий, в силу того, что обстоятельства не позволяют выполнить условия соглашения. Помимо этого, сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался. При одностороннем расторжении договора, необходимо уведомить другого участника не позже, чем за 1 месяц до расторжения.
  • Расторжение договора через суд допускается при наличии претензий, разрешить которые не удалось в досудебном порядке. Иск может подавать как продавец, так и покупатель. Впрочем, перед тем, как подать иск в суд в одностороннем порядке, следует уведомить другую сторону о причинах своих действий. Помимо этого, следует написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин. В случае если другая сторона не попытается урегулировать спор в течение 30 дней или в другой срок, указанный в договоре, можно подавать заявление в суд.

Как только будет оглашено решение суда, обязательства сторон прекращаются. Договор считается расторгнутым, и продавец, также как и покупатель, имеют право требовать возмещения денег и имущества. В случае если причиной расторжения договора послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.

Признание договора недействительным

Важно отметить, что расторжение договора возможно лишь до его регистрации. В случае если же договор купли-продажи был зарегистрирован, его расторжение становится невозможным. Впрочем, существует ещё один способ его отмены. Договор можно признать недействительным посредством суда в случае если:

  • Контракт нарушает нормы закона или других нормативных актов;
  • Сделка является мнимой или притворной. Другими словами, сделка была совершена без создания каких-либо юридических последствий или для того, чтобы прикрыть собой другие правоотношения.
  • Покупатель или продавец являются недееспособными или их дееспособность ограничена;
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним лицом. Впрочем, в определённых случаях это не является достаточной причиной для признания данного контракта недействительным, в случае если он был заключён без нарушения прав несовершеннолетнего лица;
  • Контракт был подписан лицом, не способным руководить своими действиями в период подписания договора. Этот пункт подразумевает общую дееспособность лица, однако допускает, что он мог временно потерять её в силу потребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
  • Договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств. В данном случае следует обращаться не только в суд, но и в полицию, где должны возбудить уголовное дело на виновных лиц.

Дополнительные условия

Помимо существенных условий договора купли-продажи, в контракте можно также зафиксировать определённые дополнительные условия. Делается это для того, чтобы точнее определить и согласовать права и обязанности покупателя и продавца.

Например, можно указать срок и порядок передачи имущества покупателю или денежных средств продавцу, обстоятельства для расторжения соглашения и форс-мажорные случаи. Отсутствие дополнительных условий в отличие от существенных в договоре купли-продажи не приведут к недействительности соглашения, однако позволят избежать многих спорных ситуаций.

Образец и бланк

Ниже представлена форма договора купли-продажи квартиры, а также бланк договора купли продажи квартиры.

Регистрация договора

Для того чтобы окончательно заключить сделку, необходимо подать документы в отделение Росреестра по месту нахождения продаваемой недвижимости и зарегистрировать там сделку. Сделать это можно несколькими способами. Можно лично обратиться в один из центров МФЦ и заполнить бланк о купле-продаже квартиры непосредственно в офисе. Возможна подача документов через почту, однако в таком случае необходимо нотариально заверить подписи сторон и отправить посылку с уведомлением о получении.

Ещё одним способом является подача документов онлайн, через сайт Росреестра, однако для этого вам потребуется усиленная электронная подпись. Ну и наконец, можно воспользоваться выездным обслуживанием. В этом случае специалист Росреестра сам приедет на дом к оформителю. Данная услуга оказывается всем юридическим и физическим лицам и стоит до 2.5 тысяч рублей. Для ветеранов ВОВ и инвалидов эта услуга оказывается бесплатно.

Для регистрации договора купли-продажи вам потребуются следующие бумаги:

  • Договор купли-продажи недвижимости в 3 экземплярах;
  • Паспорта продавца и покупателя, а также их копии, либо нотариально заверенная доверенность;
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

В определённых случаях может потребоваться подача дополнительных документов. Так, например, при продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние лица, необходимо разрешение органов опеки или отказ соседей, если сделка происходит в коммунальной квартире. В случае если квартирой продолжают пользоваться некоторые прежние жильцы, следует получить справку из ЖКХ.

Срок регистрации зависит от того, каким образом была приобретена недвижимость. При наличном расчёте срок регистрации не превышает 10 дней, а при покупке жилья в ипотеку пяти рабочих дней. Вне зависимости от формы приобретения квартиры, необходимо опалить госпошлину. Регистрация договора купли-продажи квартиры облагается пошлиной в 2000 рублей. Уплатить ее нужно продавцу недвижимости.

Сопутствующие документы

План недвижимости при продаже квартиры
Помимо договора о купли-продажи квартиры, для регистрации сделки и передачи прав владения, необходимо подготовить определённый пакет документов.

Ниже представлен список необходимых документов:

  • Технический план объекта недвижимости;
  • Бумажный или электронный вариант кадастрового паспорта на объект недвижимости;
  • Выписка из домовой книги, оформленная в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества;
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и её копия;
  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение сделки;
  • Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества;
  • Паспорта покупателя и продавца или нотариально заверенные доверенности, подтверждающие право на совершение сделки.

Важно отметить, что срок действия технического плана объекта недвижимости составляет один год с момента его оформления. Если срок его службы истёк, вам потребуется оформить новый план в БТИ. В среднем, данная процедура занимает порядка месяца и обойдётся вам в 2 тысячи рублей.

Оформление права собственности

По завершению покупки квартиры, покупателю необходимо оформить права собственности на неё. Делается это всё также в местном центре МФЦ и для этого потребуется определённый пакет документов. Ниже представлены необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру:

  • Заявление на регистрацию;
  • Оригинал и копия паспорта заявителя;
  • Чек за оплату государственной пошлины;
  • Документ, указывающий на основания регистрации (договор о купле-продаже).

Срок регистрации права собственности обычно составляет не дольше 15 рабочих дней. При регистрации обязательна уплата госпошлины, которая варьируется в зависимости от типа недвижимости. В нашем случае, для квартиры, дома, дачи, усадьбы, поместья она составляет две тысячи рублей. Помимо этого, вам может потребоваться повторная выдача выписки ЕГРН (ЕГРП), госпошлина на которую составляет 350 рублей

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий